房地产国家宏观调控政策分析PPT

社会背景近年来我国房地产业快速发展的同时也产生了一些值得高度关注的不良现象。中央及地方各级政府已经意识到当前房地产行业中的不良行为将严重影响该行业平稳、健...

社会背景近年来我国房地产业快速发展的同时也产生了一些值得高度关注的不良现象。中央及地方各级政府已经意识到当前房地产行业中的不良行为将严重影响该行业平稳、健康、持续发展。针对捂盘惜售、投机性炒房等不良现象,我国政府提出了宏观调控政策,房地产市场经济是我国整体经济发展的重要组成部分之一，其健康发展能够为许多相关行业带来极高的经济效益。但是在房地产宏观调控政策下，虽然已经取得了一定的良好成效，但是房价攀升、百姓住房难等与民生息息相关的问题仍然不断凸显，所以国家宏观调控政策的进一步完善迫在眉睫。中国房地产宏观调控政策的概念和实施途径（一）中国房地产宏观调控政策的概念中国房地产宏观调控政策主要是指，国家在房地产行业市场发展的过程中，为了消除可能出现的房产市场失灵，规范房产市场的运行，促进房产市场的健康发展，实现相关资源的优化配置以及公平与效率的有机统一，为房地产行业市场提供健康的宏观环境，按照房地产行业市场的发展规律，运用调节机制和调节手段，使得房地产行业市场能够均衡发展以及有序运行而制定并出台一系列的公共政策总称。我国房地产宏观调控政策主要分为财政政策、金融调控政策以及土地调控政策等。通常来讲，财政政策调控房价的作用是最直接、有效的;金融调控政策调控房价的作用是最迅速的;而土地调控政策调控地价的作用也非常迅速、有效。（二）中国房地产宏观调控政策的实施途径货币政策根据相关数据和资料信息的研究结果，在 2016 年年初的时候，一直到 2017 年上半年，央行已经多次提高存款准备金率，处于历史高位。仅仅只是在 2017 年上半年，就已经根据实际情况，对存贷款的基准利率进行了 6 次的调整，每一次调整时，其幅度在 0.5%左右。提高基准利率，其根本目的是为了能够对通货膨胀等现象起到良好的控制效果。如果从客观角度出发，能够合理利用这种方式，对开发商的融资成本或者是购房者本身的贷款支出而言，能提供一定的便利性条件。土地政策国外在房地产宏观调控方案的制定和具体落实过程中，将重点放在了货币政策上，但是我国实行二元土地制度，故能够广泛利用土地政策调控房地产市场。在土地政策调控房地产市场的过程中，大多数会依赖调节土地的供应总量、供应的结构类型、供应的具体方式以及政府部门提出的管理政策等四种渠道。供应总量的出现，其实主要是通过对房地产产品能够产生影响的一些因素条件进行综合分析，这样能够对供应总量产生一定的影响，同时还会对房地产市场产生一定的作用。土地供应结构在制定以及具体落实过程中，其主要是对房地产产品本身的结构或者是区位能够产生一定的影响，进而对房地产市场产生影响[2]。根据这些指标的具体变化情况，可以发现通过对土地市场科学合理的治理，其整个治理效果的有效性，对房地产行业过热、盲目的现象能够起到良好的抑制效果。财政政策房地产税的征收在房地产调控政策当中，属于非常重要的政策之一。房地产税的有效落实，其实就表明投机者本身持有的房产，即使不实施买卖或者是交易，同样也需要缴税。这样一来，投机性购房者所持有的房产不仅不能够实现高额利润，反而会增加经济负担。目前房地产税面临着两种不同类型的选择，要么是象征性的收取低额税费，但是这种低额收取，很难与房地产升值之后带来经济效益产生一定的抵消，从而效果不明显。要么向房屋持有者征收高额税税费，但是这样的操作方式，很有可能会导致投机性购房者疯狂抛售等一系列严重后果。所以，确定合理的房地产税税率将是今后财政调控政策的工作重点之一。行政政策行政政策主要体现在两个方面，其一是限购限贷政策，其二则是行政问责制度。首先，限购限贷政策主要是指在一定的时期内，已经拥有限定套数房产的个人或者家庭，不能再次购买房产，也就是通过一系列强制性的手段和措施，克制住一些投机者对房产的需求。其次，行政问责制度其实主要是针对地方一些行政长官采取的有效措施。针对一些没有落实到位或者是在具体国家政策执行过程中，没有执行到位的地方负责人进行相对应的行政问责，根据实际情况，对其进行相对应的处罚。中国房地产宏观调控政策的效果（一）中国房地产宏观调控政策的良好效果我国房地产宏观调控政策的出台，是为了保持房地产行业市场的健康发展。截至目前，房地产宏观调控政策起到的积极作用主要包括在一定的程度上控制了房价，使得我国的国民经济稳定、健康发展; 稳定了房地产市场的根基，降低了房地产行业市场的泡沫; 规范了当地政府以及房地产企业的调控行为。（二）中国房地产宏观调控政策下依然存在的问题第一，部分地方政府的经济发展过于依赖当地的土地财政，因此必须完善相关的土地制度和财税制度。第二，我国社会的稳定、公平目标与国家的效率目标有矛盾和冲突。第三，居民间住房的贫富差距越来越大。第四，国家货币的超量供应。第五，房地产企业对银行贷款过度依赖，进行负债运营。中国房地产宏观调控政策进一步完善的建议（一）完善中国房地产宏观调控政策的配套制度房地产宏观调控政策的落实前提，主要在于科学合理的相关配套制度的完善和支持。在目前，相关的配套制度主要有征地制度、土地出让制度、官员考核制度、投资监管制度以及税收制度，完善这些制度主要有两个原因: 一方面，当前我国房地产宏观调控政策没有达到预期效果的一个重要原因是政策缺少相关配套制度和政策实施的连续性。房地产宏观政策的制定，需要有国务院的批准，同时要经国务院指导性的意见以及有关部门的相关细则补充和出台，随后历经数月甚至几年才可以最终落实。因此，政府相关部门需要加强对房地产规律性进行有效分析并掌握，进而确保房地产宏观调控政策的配套制度完善以及其连续性，才能得到良好的调控效果。另一方面，部分地方政府只注重地方经济的发展和增长，忽视了很多民生问题。因此，急需完善有关政策的配套制度。例如，当地政府若想将当地经济发展最大化，就要加强对土地的经营来促进地方生产经济增长。这种情况下，当地政府有关部门可以通过完善和实施征地制度以及土地出让制度，达到地方经济增长的目标。由此可见，将相关的配套制度加以完善和落实，中国房地产宏观调控政策才能有效解决各地的民生问题。（二）对不同的房地产需求区别对待随着我国房地产市场的飞速发展以及其市场需求的不断变化，政府各级相关人员需要正视当前不同的房地产需求，并将其精准区分并区别对待。首先，对于自住性的需求，政府需要对其尽量照顾，适当放宽限制政策。其次，对于投机性需求的 “房倒子”，各地政府必须对其进行严厉的打击，并严格进行限制。因为这种需求会通过短期的持有，随后转手卖出取得暴利，进而导致房价的非理性上涨，会使市场波动加剧，严重时很可能会形成房产泡沫，给社会造成不良的影响。最后，各级政府相关人员，需要承认并保护那些合理的投资性需求。房地产自身属于一种投资性高的 “商品”，主要的投资目标是通过出租房屋获取利益。当前许多城市人口的流动性非常大，房屋的租赁需求与日俱增，因此，房地产投资性需求应运而生，能够有效地解决人们的租赁需求。（三）房地产开发的科学规划在房地产行业发展进程中，大量土地资源的搁置、大量建筑材料的消耗以及部分开发商的土地盲目开发，导致大量资源被浪费。因此，各地政府需要尽快将当前房地产行业发展的模式转变成 “节约型”的发展模式，同时将对房地产行业进行研发的资金投入提高，以促使房地产市场资源的浪费和消耗，将过剩的产能进行淘汰，最终达到房地产开发成本效益得以科学规划、减少开发商盲目开发的目的。（四）落实中国房地产宏观调控政策，增强监管力度在我国房地产宏观调控政策的实施过程中，中央政府是政策制定的主体，各级地方政府是政策落实的主体，二者在政策传递和执行的进程中极易造成偏差。宏观调控政策的效果无法达到预期，各级当地政府的执行力差是主要原因之一。在政策实施过程中，部分地方的经济发展因为过于依赖其土地财政的收入，因此当地政府常常会在国家规定的最终期限才执行房地产宏观调控政策，导致政策的目的无法达成，政策的效果不能够达到预期。这要求各级监管部门增强监管力度，在房地产宏观调控政策下发时就要执行公平、公正、公开的问责制度，从而促使当地政府加大执行力度和加快执行速度，最终提升我国房地产宏观调控政策的实施效果。（五）稳定国家的货币政策货币政策的稳定，能够使得房地产行业既不会发生过于低迷的现象，也不会出现过热现象，这对房地产行业市场资本的良好循环十分有利。相对地，货币政策如果不稳定，将会致使房价涨跌幅度过大，加之投机者对行业秩序的恶意扰乱，会使得真正的房产购买者不敢进行房屋买卖，最终使房地产市场失去活力。